第4回 不動産投資の仕組みって?失敗しない不動産投資をするにはどうしたら良い?「不動産投資のすすめ」②

2018年もはじまりましたね。みなさん今年はどんな年にしたいですか?銀行に預けていても貯蓄が増えない低金利時代。そして少子高齢化で年金もどうなることやら・・・。だからこそお金の事をしっかり考えていきたいですね。 前回は不動産投資に向いている人は?!ということでチェックポイントをご紹介しましたが、今回は不動産投資の流れから失敗しないためのポイントなどをご紹介します。流れがわかると着実に収入が入るので安定した投資です。しかもしっかり考えた上で投資が出来るのでより安心感も高まりますね。

なぜあなたは不動産投資をしたい?目的を明確にすることからスタート

不動産はとても大きなお金が動くお買いものです。なぜあなたは不動産投資をしたいのでしょうか?老後資金を蓄える為?!夢の為にもっと資金を増やしたいから?

不動産投資をすることによってどんなゴールをいつまでに目指したいのか明確にしておくことが重要です。その時期によっても短期間で売却益を上げる方法とじっくり時間をかけて家賃収入でお金を増やしていく方法と2種類あります。売却益を狙う方法は知識やタイミングも重要なので初めてする不動産投資にはオススメしません。じっくり時間をかけて資産形成していける目標がベストですね。

書籍やネットで知識を付けることも重要

不動産投資を始める時は、何から始めたら良いのでしょうか? 始めの一歩は知識をつけることから。何も知らないで始めることほど恐ろしいものはありません。大きな金額が動く不動産投資なので不動産屋まかせにせずしっかり勉強しておきましょう。巷には無料の不動産投資セミナーも溢れていますが待っているのは しつこい営業です(笑)逆に言えばしっかりと断るスタンスを持ってそう言ったセミナーで お勉強するのも一つの手ですが、しつこい営業電話は困りものですよね。

なかなか勉強ばかりで実行に移せない方には背中を押してくれるセミナーがオススメですが、 まずは書籍やネットで知識を身に付けることをしましょう。本屋さんに行けば初心者向けの不動産投資の本がたくさん出ています。またネットにも様々な情報が溢れています。 不動産投資の流れやどんなものがあるのか、読みやすいものを見つけて勉強することから。ノウハウに走りすぎない一般的な知識を入れられる内容のものから始めると理解しやすいと思います。流れや理屈がわかると安心して投資が出来ますね。

予算決めをして物件の価格帯の目星をつける

自分の資金を棚卸ししてみましょう。 いくら頭金があって、無理のないローンはいくらか計算して予算決めをします。 予算が決まるとどんな物件が購入出来るかがわかりますよね。 また頭金は多いに越したことはありません。 最低でも物件価格の3割程度頭金がある方が、月々の返済利息などのことを考えるとベター。またその他物件購入に必要な諸経費も考え無ければいけません。 ネットには検索するとローンシュミレーションができるサイトが出てくるので実際に試算してみることが重要ですね。

物件情報の収集

ある程度無理無く買える価格がわかったら、どんなエリアでどんな物件があるか調べます。これから人口減少が進み住まいは余る時代になっていきます。そんな時代に重要なのが交通利便の良さや立地です。 また予算に応じてマンション1部屋を所有する区分所有と、まるごと1棟する方法、または 戸建を所有して賃貸に出すというパターンもあります。どんな人をターゲットにして賃貸に出すかも重要です。単身世帯向けなら都心へのアクセスの良さが選ぶポイントになってくるでしょうし、ファミリー向けなら周辺の子育て環境も気になる部分ではありますね。ターゲットする層によっても求めることは違うので、予算とのバランスを見てターゲットを決めることも重要です。

エリアや物件の調査

ある程度のエリアに目星を付けたら今度はそのエリアについて調べてみましょう。 人口がどのくらい増えていて周りにどんな物件があるのか、また生活するには便利な周辺環境か、など 事こまかに調査することで空室リスクを抑えることにもつながります。また様々な情報から物件を決める上での優先順位やポイントも自分の中で決めておくと 実際の物件を決める際にもスムーズです。

物件の資料請求や実際の物件を見に行く

図面や写真だけでは感じ取れないものもたくさんあります。だからこそ現地で物件を肌で感じてみることも重要です。限られた時間の中でも複数の物件を見ることをオススメします。見て行く中で建物が放つ雰囲気やまたどんな人が住んでいるのかなど感じ取ることが出来ます。区分所有の物件を購入する場合には建物の管理がしっかり行われているかもチェックしたいポイント。心ときめく住まいを見つける為に内覧はとっても大切です。 自分がときめかない物件はきっと賃貸人にもときめきません。だからこといろんな物件を見ることが重要です。

物件購入の際の不動産屋の選び方

不動産購入は大きなお買いものです。だからこそ自分の意見をしっかりヒアリングしてくれて契約を急がせない不動産屋にお願いしたいものです。いくつも物件を見に行くことを嫌がったり強引にくる不動産屋にはお願いしたくないですよね。 人と人なのでフィーリングの合う合わないもあるかと思います。違うなと思った時にしっかり断る勇気も必要です。しっかりと話を聞いてくれて様々な物件を見せてくれて時には 整理して良い結論に導いてくれるそんな不動産屋が理想ですね。

物件の管理はどうする?管理会社に頼むか自主管理か?

いざ物件購入が決まって引渡を終えまっているのが入居者募集。大家業専門で行っていくなら自分で入居者募集をして家賃集金等もする自主管理という選択方法もありますが 本業がある方にはオススメしません。管理のプロ管理会社に頼むのが一番です。 そもそも管理会社とは何をしてくれる会社なのでしょうか?! 管理会社によって業務は異なりますが、入居者募集や建物の管理、トラブル対応や故障への対応、家賃集金など入居にかかる必要な業務を行う不動産会社です。依頼には 管理委託手数料がかかります。内容によってもまちまちですが目安としては賃料の8%~10%程度が多い様です。(あくまでも目安なのでこの限りではありません) また家賃保証などをしてくれる管理会社もあるのでチェックしてみて下さいね。

ではどんな管理会社さんに頼むのがベストなのでしょうか?まず第一に言えるのがその物件のエリアに詳しい管理会社さんです。地元の不動産屋でも仲介業と管理をしているところもあります。何より物件の近くの会社なら入居者の「困った!」にもスピーディーに対応してくれるメリットもあります。どんなときでもすぐ対応してくれる管理会社さんを選びたいですね。また、それをしっかり報告をしてくれる会社だとより安心です。

まとめ

ざっとですが不動産投資の流れをご紹介しました。不動産屋や管理会社をうまく活用して ベストな物件を探して下さいね。家賃収入を得る不動産投資はじっくり時間をかけて考えることが重要です。焦ることなくじっくり資産形成が出来る投資方法です。是非検討してみて下さいね。

ライタープロフィール

今西千登瀬

1979年生まれ。東京都出身。東京ファンライフ不動産 代表。
家業が工務店で家づくりが身近な環境で育ちました。大学では工業デザイン学科で空間デザインを学び、会社員時代は大手建材メーカーでコンサルタントとして住まいの提案。私自身が体調を崩したことをきっかけに、より住空間における快適性や安らぐ場所としての機能を重視するようになりました。宅地建物取引士やインテリアコーディネーターをはじめとする住生活に関する資格を4つ保有し、住生活のスペシャリストとして快適な住まいを提案しています。住まいから女性のライフスタイルをサポートしたいそんな思いで活動中。

自分らしく心地よく過ごせる家時間

ジョワーヌアンバサダー兼ライター 1期生